Укладання та набрання чинності Договору оренди земельної ділянки
Оренда землі, юридична консультація

Земельні питання продовжують залишатися одними із найпоширеніших у суспільстві та агробізнесу України. Серед них досить актуальними є справи, що стосуються питання укладання та набрання чинності дії договору оренди земельної ділянки. Кожен трактує цей момент укладання договору по своєму. Одні, з моменту реєстрації договору, з моменту реєстрації права, чи, з моменту укладання договору та його підписання, а інші, з моменту передачі земельної ділянки.

За останнє десятиліття судову практику з цього питання створювали різного роду касаційні інстанції, це зокрема, Вищий Господарський суд України, Верховний суд України та в даний час Верховний суд.

В питанні строку дії договору оренди земельної ділянки всі вони виходили із загальних норм цивільного права таких, як ст. 251 (Поняття строку та терміни), ст. 210 (Державна реєстрація правочину) Цивільного кодексу України та ст. 18 (Чинність договору оренди землі) і ст. 20 (Державна реєстрація договору оренди землі) Закону України «Про оренду землі».

Частина 1 статті 251 ЦК України визначає: «1. Строком є певний період у часі, зі спливом якого пов'язана дія чи подія, яка має юридичне значення.».

До 01 січня 2013 року ст. 210 ЦК України та ст.ст. 18 і 20 ЗУ «Про оренду землі» діяли в наступних редакціях:

   Стаття 210 ЦК України визначала: «Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених закономТакий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.».

Стаття 18 Закону України «Про оренду землі» визначала: «Договір оренди землі набирає  чинності після його державної реєстрації.».

Стаття 20 Закону України «Про оренду землі» визначала: «Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації».

Тобто, на той час норми законодавства були однозначними і практично сторонами трактувалися однаково, окрім випадків коли виникав між ними спір. Тобто, незалежно від дати підписання (укладання) Договору оренди земельної ділянки, він набирав чинності лише в момент його державної реєстрації.

А це в переважній більшості відрізнялося по часу між фактичним підписання сторонами Договору оренди земельної ділянки та датою його державної реєстрації.  В деяких випадках різниця в часі між цими подіями становила декілька років, і його не реєстрація не завжди була об’єктивною (наприклад, реорганізація державного органу, який здійснював реєстрацію договору, скорочення його штату, зміна порядку реєстрації, значним навантаження тощо). В багатьох випадках орендарі користувалися такою нормою законодавства, беручи на себе зобов’язання у реєстрації такого договору оренди землі та не реєстрували його по декілька років, тим самим продовжуючи строк користування земельною ділянкою. Це було пов’язано із тим, що в переважній більшості Акт приймання-передачі земельної ділянки підписувався в момент підписання Договору оренди земельної ділянки і орендар приступав в такому випадку до фактичного використання земельної ділянки.

Такі дії орендарів, формально хоч і змінювали строк користування земельної ділянки орендарями, однак в переважній більшості не призводили до безкоштовного користування земельною ділянкою орендодавця, оскільки орендну плату останній отримував від орендаря не з моменту реєстрації договору оренди землі, а з моменту підписання договору оренди земельної ділянки.

Такі розбіжності в часі між датою підписання договору і моментом набрання ним чинності, часто призводив до судових спорів між орендодавцями і орендарями. Це особливо було явним у випадках не бажання орендодавця продовжувати договірні відносини з цим орендарем. І тут, кожна із сторін договору вважала своє трактування щодо строку укладання договору більш правильним ніж в іншої сторони. Орендодавець в основному трактував початок строку дії договору – моментом підписання договору та акту приймання-передачі земельної, а орендар – моментом державної реєстрації договору оренди землі.

І в цьому випадку позиція орендаря згідно норм діючого на той час законодавства була правильною, і в переважній більшості суди (в тому числі і Верховний суд України, а в даний час і Верховний суд), під час розгляду такого роду спорів приймались рішення в користь орендарів.

01 січня 2013 року набрав чинності пункт 5 розділу I Закону України «Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів України» № 1878-VI від 11.02.2010 року, яким внесено зміни в Закон України «Про оренду землі», зокрема:

1)      статтю 6 Закону доповнити частиною п'ятою такого змісту: "Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону";

2) статті 18 і 20 Закону - виключено.

Незважаючи на те, що загальна норма Цивільного кодексу України, яка пов’язує набрання чинності правочину з моментом його державної реєстрації (ст. 210) залишилася без змін, однак норми спеціального закону, який регулює договірні відносини в частині оренди земельної ділянки (Закон України «Про оренду землі»), з 01.01.2013 року перестали містити вимоги щодо державної реєстрації договору оренду землі та пов’язувати цю подію із датою набрання ним чинності.

Зважуючи на це, з 01 січня 2013 року Договір оренди земельної ділянки є укладеним відповідно до ст. 638 УК України з дати підписання його обома сторонами, якщо в тексті самого договору не зазначена інша дата або настання події для набрання ним чинності.

При укладанні Договору оренди земельної ділянки сторони повинні враховувати вимоги законодавства, які є обов’язковим для укладення правочинів:

-         Стаття 203 ЦК України (Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину);

-         Стаття 205 ЦК України (Форма правочину. Способи волевиявлення);

-         Стаття 207 ЦК України (Вимоги до письмової форми правочину);

-         Стаття 208 ЦК України (Правочини, які належить вчиняти у письмовій формі);

-         Стаття 211 ЦК України (Місце вчинення правочину);

-         Стаття 212 ЦК України (Правочини, щодо яких правові наслідки пов'язуються з настанням певної обставини);

-         Статті 15 Закону України «Про оренду землі» (Умови договору оренди землі), з істотних умов, якого є: об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

-         Інші вимоги законодавства для такого виду договорів.

Частина 1 статті 638 ЦК України визначає: «1. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.».

Сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоді встановленої форми.

Відповідно до статей 125,126 Земельного кодексу право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають із моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Згідно із ч.5 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Пунктом 2 ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Виходячи з положень зазначених норм, цивільні права та обов’язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди набуваються:

         До 01.01.2013 року - після відповідної державної реєстрації Договору оренди земельної ділянки та приймання в користування земельної ділянки орендарем. Це означає, що за незареєстрованим договором оренди землі фактичний користувач не матиме підстав для користування земельною ділянкою на умовах оренди та сплати коштів саме як орендної плати за таке користування.

        З 01.01.2013 року після укладення договору оренди земельної ділянки сторонами та державної реєстрації права оренди. Це означає, що обов’язок сплати коштів, як орендної плати в користувача виникає з моменту початку строку дії договору, а право на використання земельної ділянки виникає з моменту реєстрації права оренди відповідно до вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Адвокатське об’єднання «Галицька правнича група» надає послуги правового характеру із земельних питань, як власникам земельних ділянок (Орендодавцям), так і користувачем таких земельних ділянок (Орендарям).  

Автор: Боровець Микола